在看似無止盡的協調過程中，張元旭發現業者代表中有一人，也跟他一樣，幾乎每場會議都到場，那就是孫慶餘。

「我那時候就覺得，哇，永慶房屋的老闆竟然會親自參加。孫董在法案推動過程中，最重要的作用就是代表著業界的良心，因為有他這樣主動要求提高水準的業者，所以其他業者也不至於寸土不讓，」張元旭說。

審案期間，為了在學者與業者間協調出三方都可接受的結果，利用上午與下午都要處理公事之外的午休，一起開便當會議，可說是當時的常態。

「當時，積極參加的立委趙永清就常掛在嘴邊得意的說，自己為了這個法案吃了多少個便當。」張元旭說。而孫慶餘董事長在立法推動的十年來更是從頭到尾參加，個人至少吃了三百多個便當！

人必歸業，業必歸會

在歷經數年的折衝協調下，《不動產經紀業管理條例》草案總算在1999年1月15日凌晨完成三讀程序，並在三年的過渡期後，正式於2002年2月4日實施。

該條例的重點，規範了從業人員與公司，「人必歸業，業必歸會」成為最高指導原則。一方面，仲介人員必須取得不動產經紀人執照；另一方面，業者必須加入公會，且得提撥「營業保證金」以保障消費者權益。

「我們終於有了自己的管理條例，仲介經紀人需要經過國家考試的審核、納入公司管理，公司必須繳納保證金，而且公司一定要加入公會，整個產業總算有了規矩與秩序，」鄭曦欣慰地表示。

不亞於美日的管理條例

若沒有這本規範產業的法令寶典，房仲業至今還是一片混沌。整個仲介業也因《不動產經紀業管理條例》的實施，依法可管可罰，使消費者放心，市場接受度由個位數百分比飆升到80~90%。

「其實現在嚴格來講，我們的《不動產經紀業管理條例》比美國、日本都還要先進，」鄭曦說。

孫慶餘擔任全聯會的法規會召集人，扮演推手可謂不遺餘力，個人也因此在2014年獲頒「中華民國第十九屆地政貢獻獎」，是台灣房仲業者獲此殊榮的第一人。得獎原因之一，正是「擔任全國房仲公會常務理事，兼法規會召集人，引進美日法令與經驗，協助推動《不動產經紀業管理條例》立法。」

「在立法過程當中，我清楚記得永慶房屋是支持的，這也是我佩服孫董的地方，即使在這行業得到成功後，仍充滿理想，很多企業家得到成功之後就安於現狀或志得意滿，」張元旭說。

資格考試與營業保障金，成為主要爭執點

不過即使在條例通過之後，法制化仍非一帆風順，仍有業者對資格考試與營業保證金的作法反彈。

在資格考試上，早期台北市同業公會曾自訂不動產經紀營業員考試規章，可說是現行考照制度的前身，全聯會也於1995年自辦第一屆房仲專員證照考試，是台灣房仲史上重要的里程碑。但這些都不是國家主辦的考試，因此在條例通過後要辦證照考試，難免讓原先的仲介擔心考不上而反對，甚至在法令通過前，就有業者在內政部集結丟雞蛋要張元旭下台。

「所以當時我們訂下落日條款，立法前已執業三年以上的業者，讓其繼續營業；三年以下的業者則由政府輔導再經過考試。」王應傑回憶道，所以透過推出過渡期與特種考試，一方面讓緩衝對既有業者的衝擊，一方面也藉此「去蕪存菁」，提升仲介經紀人的素質。

「後來很多人考到執照，後來反而都跟我成為好朋友了，」張元旭回憶。

營業保證金，一石激起千層浪

至於營業保證金，在當時更是一石激起千層浪。不動產交易價金動輒上幾百萬千萬，如果業者落跑，消費者將求償無門，所以仿國外的制度引入營保基金機制，沒想到招致大量業者反彈。鄭曦就曾接到業者的電話，用台語嗆聲「保證金，乎哩去買棺材。」他也不甘示弱地回應「可以啊，買兩只，你一只我一只，這樣你有爽嗎？」

立法通過之後，業者還集結要內政部緩執行，甚至於2001年召開協調會期間走上街頭抗議。但交保證金勢在必行，額度便成為各方爭論的焦點。

原先政府規劃每間營業所繳存100萬元，但業者主張房仲公司資本額並不高，協調後降到25萬。然而，仍有部分反改革派業者希望降到5萬並分期付款，因而跟時任內政部長張博雅陳情。張博雅說要找地政司討論分期付款，但反改革派業者竟發公文指稱她已同意，搞得雞飛狗跳。

從25萬降到100元，讓學者跳腳

張元旭又召開了幾次會議，反改革派業者仍堅持「五萬並分期付款」，甚至有人提出「100元」保證金的意見，讓與會專家學者跳腳，直言「這個會開不下去」，還表示應該回到100萬的原案。各方僵持不下，張元旭請代表公會的鄭曦發言，才穩住了25萬的方案。

「我說，全聯會確實有開過會，以目前的狀況與大家的需求，我想是不是維持原案，我這一句話一講，所有與會的學者專家說，鄭秘書長說的話我們同意，所以維持25萬，」當時各方的勢力較勁，鄭曦印象深刻。

「明明是仲介公會的發起成員，立法過程也都有參與討論，結果最後，信義房屋在截止日前，還是把保證金交到代銷公會全聯會……，」每每說到這段歷史，鄭曦都感到忿忿不平。

最後營業保證金的規定是，經紀業設置營業處所在五處以下者，每一營業處所繳存25萬， 逾五處營業處所者，每增加一營業處所，增繳新臺幣十萬元。每一營業處所所置經紀人人數逾五人者，每增加一人，增繳新臺幣三萬元。也因為這樣的進入門檻，讓仲介業不再是「阿貓阿狗」都可以做的行業，讓消費者更有保障。

資訊公開未通過，革命尚未成功

從1990年法制化出師不利算起，到1999年《不動產經紀業管理條例》通過，幾乎花了10年時間才完成法制化「1.0」版，資格考試、營業保證金等在折衷之下總算有了結果。

然而，成交資訊公開這件攸關交易透明化的規範，卻在這次的立法二讀中鎩羽而歸，又要等將近十年，實價登錄1.0等到2012年才付諸實現。

「革命尚未成功，但先求有，再求好吧，」孫慶餘感嘆地說。

雖然未能畢其功於一役，但總是讓市場朝向正確的方向發展。回顧這段歷程，孫慶餘對於張元旭的付出與努力，特別有所肯定。身為政府官員，張元旭不僅得面對不同的意見，還得秉持理念初衷在一片喧囂中為台灣的房地市場找到在當時最適切的解決方案，沒有勇氣與堅持很難辦得到，可說台灣房仲市場法制化的第一步，張元旭是背後的主要推手。

「這樣的歷史定位，我們應該是要給予他肯定的，」孫慶餘說。

已經退休多年的張元旭則雲淡風清地說，法律只是基本，理想中還是希望業者自發地提出更好的服務，超越法律基本的要求。

「變成業者醞釀出很多制度，然後回過頭來希望這個制度未來變成大家共同的標準，那我們的法律標準就越來越高，哪一天我們中華民國的法律是高於世界各地，這就代表我們是強國，」張元旭仍有這樣的期許。