台北市信義路四段191號，掛著令人眼熟的黃底黑字的永慶房屋招牌。

然而，推門走進一看，卻是令人意外的空間。牆上掛的不是銷售房屋物件的資料，而是整面的液晶螢幕。戴上像是電影《鋼鐵人》主角史塔克的眼鏡，彷彿置身另一個空間中，可以看到有興趣房子的內部與屋子外部的街道環境。

仲介辦公室變成電影場景？傳統產業轉型電玩遊戲業？當然不是。事實上，這是台灣最大房仲業者永慶房產集團於2017年推出的「i+ 智慧創新體驗館」，利用結合了AR（擴增實境）與VR（虛擬實境）的MR（混合實境）科技，讓消費者可以透過最新的科技來看房。

永慶房屋歷經了六年的研究分析，總共投資了台幣一億多元，與數位新創公司 iStaging合作，並邀請國際級的設計公司─新加坡設計顧問公司 Fitch Design規劃設計、全案管理 ，將1988年創業時的「起家厝」，改造成科技驅動的服務場域。這不僅是全球首見房仲業利用虛擬科技改造銷售服務的創舉，也翻轉了台灣房仲業的形象，甚至吸引許多單位前來參訪，包括學校、創投及世界各國業者都前來取經。

令人耳目一新的房仲業

「雖然花了很多錢，但非常值得，因為能將新的技術運用，導入到產業來，是使整個產業和消費者都能受益，」站在33年前的發跡地上，永慶房產集團創辦人暨董事長孫慶餘開心地說。

令人耳目一新的，還有整個台灣房仲業的面貌。

30多年前的房仲市場，是個牛鬼蛇神、黑道白道爭相廝殺的「殺戮戰場」。

當年，所謂的「中人」（台語發音）可能是鄰居阿媽、巷口雜貨店老闆、甚或是混黑道的兄弟，被人稱為「牽猴仔」（台語發音）；現在，仲介經紀人都是男著西裝、女穿套裝、且必須通過資格考試的專業人士。

當年，賣房資訊是貼在電線桿上的紅單、是街頭巷尾的口耳相傳；現在，買房都先上網找房，找專業仲介幫忙物色最佳物件。

當年，「中人」居間低買高賣、賺取價差是常態；現在，仲介業依法令規定，只能賺取固定比例的服務費。（至少理論上如此，但可惜的是，賺差價的黑心仲介至今仍存在，此是後話，待後面章節詳述。）

說這是文明與蠻荒世界的差別，也許並不為過。永慶房產集團業務總經理葉凌棋初入社會的震撼教育，正是這樣的場景。

「牽猴仔」演出「猴戲」的房仲亂象

1987年自政治大學地政系畢業、初入社會的他，拿著履歷表到一家位在忠孝東路四段一棟大樓的傳統仲介公司面試。電梯門一開，一堆人在呼口號，誇張的是，居然還有人交互蹲跳，心中震撼地想：房屋仲介業就是這樣的嗎？

這樣的背景其來有自。早年台灣房地產的交易相當簡單，要賣房子就在雜貨店貼張紅紙昭告、或口耳相傳，意者相互議價買賣，房仲業並不存在。隨著社會結構與關係逐漸複雜化後，如此局部性的通路已不符合民眾需要，逐漸有人專門以此為業，兼職幾乎更是全民皆兵，也就是所謂的「中人」。

阿貓阿狗也能當中人

看遍産業變遷的工商時報資深記者蔡惠芳對當年的市場狀況，有很生動的描述：「出售紅條一貼，生意就開張。阿貓阿狗什麼，還有鄰居阿媽也都兼做中人賺錢，連到附近雜貨店買一瓶醬油，都可能被遊說去看房。」

在那個年代，混廟口的夾腳拖男子拿著傳單在人群中兜生意，檳榔汁吐得街頭一片狼籍。資訊過於封閉的時代，買方只能靠一家家的詢問來了解行情。房地產交易又涉及很多產權問題，誰都能做的「中人」顯然未必有能力與知識因應這樣的問題。「亂糟糟的出了狀況誰來處理？有了糾紛又誰來調停？最後還不是買方最倒楣。」蔡惠芳說。

黑道手槍上桌的鄉野傳奇

進入1980年代，隨著台灣經濟起飛，房地產交易開始熱絡，更多人投入這行。在這樣「錢」景一片大好之下，經濟部於1985年正式開放房屋仲介公司辦理登記，申請牌照，各方高手紛紛摩拳擦掌進入產業拚博商機。

但當時法令尚未齊全，暴利的背後難免會跟「暴力」有所連結。永慶房產集團曾為了留下珍貴的產業歷史，採訪過前中華民國不動產仲介經紀商業公會全國聯合會（通稱「全聯會」）秘書長鄭曦，他回憶當時房仲業的水準、氣質及形象都很差，甚至很多都有「道上」背景，業者大多屬於「武派」。

「我們當時的仲介水準真的很低，阿貓阿狗都可以幹，所以人家叫我們『牽猴仔』，」鄭曦直言，「比如巨東、震達……，那可是非常兇悍，對一般消費者而言，是望而生畏。」

這並非邏輯上的推論，而是真實上演的情節。葉凌棋當時就曾親耳聽到客戶描述他的恐怖經歷，買賣雙方被有黑道背景的「中人」壓著簽約。

「鐵門一拉下來，一個有L型壓痕的牛皮紙袋(看得出是槍)就放到桌上，沒簽就怕出不去了，」葉凌棋說起當年房仲市場的混亂，簡直像是令人難以置信的鄉野傳說。

推動「新式仲介」翻轉舊有市場

這正是孫慶餘從沙烏地阿拉伯回台後，一頭栽入房地產仲介後，發現自己所處的市場現況。

在業界試過水溫，見到代書兼做房仲、買斷賺價差黑心手法的他，其實要跟著「市場派」賺大錢並非不行。但是，他心中對房仲有不同的想像，「在當時，房仲業在美國已有90年歷史，在日本也有70年的發展，其實已經有發展成熟的典章制度可以參考，」孫慶餘說。台灣的消費者理當也能享受到這樣的一種服務。

因此，孫慶餘開始心生改革動機，希望將產業導入正軌，推動「新式仲介」。

到底什麼是「新式仲介」？簡單來說，就是要將仲介變成一門專業，仲介經紀人要有專業的證照資格，市場要有被規範的公開遊戲規則，交易要強調透明化。因此，仲介業不論是直營或加盟店，營運模式都必須改成收取固定費率的服務費，藉此杜絕黑心仲介利用資訊不對等的落差，低買高賣、賺取暴利差價的歪風。

為了了解其他國家仲介業的發展，孫慶餘開始取經美、日等成熟市場。他認為美、日房仲業，許多想法和邏輯都值得台灣借鑒，便出資找「住商不動產企劃研究室」的李志忠先生成立「住商興業股份有限公司」，研究企劃並推動全台第一個房屋仲介連鎖加盟體系「大台北不動產仲介聯盟」。試圖為消費者打造一個公平的房屋交易平台，也希望整個產業能夠提升。

孫慶餘成台灣房仲加盟祖師爺

1987年，為了向中南部其他縣市散佈新式仲介的種籽，加上三重有一家業者已註冊相同名稱，於是「大台北不動產仲介聯盟」正式更名為「住商不動產」（圖一）。

若以系出同源的角度看，現在全台房仲超過六成市佔的業者，都可說是出自「大台北不動產仲介聯盟」，包括後來信義房屋創辦人、信義代書事務所的周俊吉、住商不動產榮譽董事長吳耀焜等等，當時都是這個體系中的加盟店東。

有了更大的平台，孫慶餘開始大展拳腳，希望改造台灣的房仲市場。聯盟成立後，孫慶餘蒐集了大量的資料分析，引進日本三井不動產、美國21世紀不動產與日本住通不動產的先進經營理念，還去日本找顧問、搬書回來翻譯在地化，形成「新式仲介」的完整架構。