為何不良業者不願意房價資訊透明？為什麼永慶房屋敢？因為永慶相信越透明、消費者越安心、越信任，越容易達成交易。原因就在於他們早就超前部署，採取高道德標準的自我要求。在《不動產仲介經紀業管理條例》於1999年通過前，就於1998年自主建立「投機客資料庫」，拒絕跟短期頻繁交易的投機客合作買賣，不做炒高房價的主謀、共犯或幫兇，「其實投機客若沒有不肖仲介的情報配合，根本無從投機倒把，他們與有品牌的房仲業者結合成共犯結構，消費者才會誤信虛假的估價而上當。」孫慶餘表示。

在永慶房屋的客戶管理系統上，只要輸入客戶電話就可以進入查詢到該名客戶的過往成交紀錄，只要是一年內短期且頻繁交易的人，就會被列為拒絕往來的投機客。例如，某個客戶的檔案上，顯示出從2004年到2008年，總共成交了八筆，最高成交金額甚至高達2億7千萬。這麼大咖的客戶，資料庫裡面卻註明了兩個字：「拒往」。

「對別的房仲來說這一定是大客戶，但在我們眼中就是拒往，上億元的生意也往外推，」永慶房屋總經理吳良治說。

一開始投機客還不知道永慶房屋的做法，有些甚至直接表明自己是想合作的投機客，但都會在永慶房屋碰上軟釘子。孫慶餘記得有一回走在信義路上，有不認識的人趨前跟他說話，抱怨永慶房屋的業務都不幫忙。結果他回去一查，果然就是在資料庫中的投機客，「永慶房屋並不反對長期持有的投資客，但是做投機客眼線，用手段壓低價格買進；再抬高價格賣出得到，賺二次服務費，甚至自己也下海當起投機客，我們絕不允許。」孫慶餘說。

拒絕投機客生意，將百億元營收往外推

事實上，雖然永慶房屋已經這麼做了21年，但也直到2019年才正式對外公開這個做法，就是希望讓外界更加了解他們拒絕投機炒作，不光只是口頭說說而已。

這個資料庫中迄今已經列管7,000多筆名單。根據永慶房屋的統計，每月至少拒絕70件到80件服務案件，以雙北市每戶平均成交約1,800萬元計算，每年拒絕的營收多達六億元，累積至今已拒絕超過百億元。

「我們非常自律，拒絕與投機客合作。攤開我們經手的交易資料庫，消費者絕不會發現在同一門牌號碼下有短期頻繁交易的紀錄，所以我們清清白白不怕人看，」葉凌棋自信地表示。

此外，早在1998年，永慶房屋就明文規範員工及其二等親內，購售屋必須通報，且兩年內不可轉售；主管更延長至三年內不得轉售，以高道德標準自我要求，絕對不能因為掌握房價資訊，而「球員兼裁判」傷害消費者權益。

永慶房屋在2007年資訊化取得成果之後，更毅然推動「全面公開成交行情」查詢的「超級宅速配」系統，民眾上網就能免費查詢永慶房屋成交不動產的行情，之後更主動提供成交資訊給政府。

因為有永慶房屋這樣積極響應的業者，終於在2012年促成被稱為「實價登錄三法」的《平均地權條例》、《地政士法》、《不動產仲介經紀業管理條例》修正案三讀通過實施，不動產「實價登錄1.0」終於確定，台灣在實現「居住正義」的道路上終於達成了一個里程碑。

剩下最後一哩路，美中不足的「實價登錄1.0」

整體而言，「實價登錄1.0」的確提升了台灣房市資訊的透明度。根據英國房地產服務和投資管理公司仲量聯行（JLL）所發布的「全球不動產透明度指數」（Global Real Estate Transparency Index）中，台灣從2010年排名33名，進步到2018年的第26名，透明指數也從「半透明」類組進步到了「透明」類組，全球排名優於韓國、馬來西亞、中國大陸等地。

但是，「實價登錄1.0」卻因沒能走完「最後一哩路」，飽受國內地政學者專家的詬病。

原因在於「實價登錄1.0」以30個門牌號碼為區間（一開始還是50個，後來才縮小為30個），這種「區段化、去識別化」的呈現方式，讓消費者只能看出「建物門牌號碼區間值」，卻無法看清楚單一門牌真實的成交價格。當真是走到「最後一哩路」，卻仍看不清前面目標。

「一棟大樓門牌號碼常常只有兩號，你知道門牌號碼30號含蓋範圍有多廣嗎？即使在同一個社區、同一棟大樓中，不同的樓層、面向、座向、景觀……失之毫釐，房價就可能差之千里，」葉凌棋認為「實價登錄1.0」所提供的資訊，並不能讓買賣雙方真正掌握市場行情。

黑心仲介如何利用這樣的「資訊模糊」，從中上下其手？舉例來說，因為「實價登錄1.0」不是以單一門號為單位，黑心仲介可以拿鄰近較低的實價登錄價給賣家看，讓合作的投機客用低價買下，稍微整修之後再出售。這時，仲介再拿附近地區實價登錄價格比較高的給買家看，用高價賣出。

「實價登錄」變成「實價虛錄」

不肖房仲業者就是這樣與投機客聯手，賺取不正當暴利。這跟早期「低買高賣」賺價差模式完全一樣，只是現在還多了實價登錄的價格「佐證」，讓「實價登錄」變成「實價虛錄」。

「有些老人家或沒有購屋經驗的人不懂，就是信任仲介，加上實價登錄1.0不是那麼精確，投機客低價買進再重新裝潢，買家也未必看得出裝潢好不好，很容易就被騙，」吳良治說。

參考歐美國家的做法，更能看出問題所在。在英國，只要上網登錄Rightmove的網站，每一個建物的成交總價、日期、類型、產權、隔間，全都一目瞭然。在美國也是如此，登錄上Zillow網站，不但有不亞於Rightmove的完整資訊，甚至還有未來房價可能的漲跌分析。試問在這樣的環境下，如何會產生消費者被不肖仲介與投機客聯手「低買高賣」的爭議？

即便有了「實價登錄1.0」，資訊不透明的問題仍舊存在，仍有業者大打「混水摸魚」戰。房孝如在《多少錢才合理 — — 百萬筆房屋交易的教訓》書中，就舉證了信義房屋利用媒體釋放不實訊息。

其中之一是根據2014年底《經濟日報》一篇新聞裡提到台北市文山區「台北日內瓦」社區每坪50～55萬元，「臻園」則是每坪55～60萬元，而這些價格均由信義房屋向媒體發布。但經房孝如在內政部實價登錄網站逐一核對，才赫然發現價格都被灌水了。以「台北日內瓦」為例，根據實價登錄網站的紀錄，在2012年8月到2014年12月的成交價格，都介於每坪34~43萬之間，遠比信義房屋公布的低了許多。

「台灣的房地產業者，長久以來，都有利用資訊不透明。以謊話來影響市場交易的惡習。透過虛偽不實、引人錯誤的訊息，讓大家對市場產生困惑，然後再加強不實訊息的力道，終至謊話成真，市場價格不再是由供需決定，而是由業者謊話的密度及強度所決定。」房孝如在書中如此感嘆。

雖然有瑕疵，但「實價登錄1.0」實施以來，已然成為民眾購屋時重要的參考指標。花敬群在2020年12月中指出，「實價登錄1.0」上路八年多來，買賣、租賃、預售屋等申報登錄案件可供查詢資料已有306萬2千多件，網站累積查詢人數已達1億6千4百萬人次，呼應民眾想要了解不動產交易價格的需求。

「實價登錄1.0」倒退到「實價登錄0.5」

不論制度本身的缺陷、不實登錄、或業者的扭曲資訊，都凸顯出「實價登錄1.0」的「升級」必要性。黑心業者炒房炒得太過分，系統性地坑殺消費者，所引發的民怨，讓政府知道必得加大整頓市場的力道。

2014年8月開始的「巢運」，就反映了這股民意。延續25年前的無殼蝸牛運動，「巢運」針對高漲不下的房價，提出了「房地合一」實價課稅的主張。當時還在大學教書的花敬群，正是背後主要的推手，他深知房市不正常飆漲，關鍵問題是不肖房仲業者與投機客聯手炒作房價，炒得太嚴重。

在替於2016年3月出版的《多少錢才合理》寫的推薦序中，花敬群兩次提及房孝如所描述「房仲與投機客已聯手發展出一個層次分明、結構嚴謹的生態體系，消費者根本難以個別的力量從此生態系統中逃脫，」直指房市被不肖仲介業者與投機客不當炒作，是實現居住正義最大問題。因此，唯有透過政策手段，包括「實價登錄2.0」與「房地合一」等做法，一方面讓資訊更加透明，一方面打到不肖業者與投機客的痛處，才有機會讓房市回歸正軌。

「房價資訊不透明所產生的『交易的教訓』，告訴我們價格資訊不對稱、價格資訊扭曲錯誤、價格資訊操作、價格資訊分析不足與價格資訊制度不當，使得市場陷入多元的不公平競爭，並引發各種透過市場交易與專業服務下的投機、欺瞞與剝奪。終究，市場內的行為存在著複雜的關聯，如果最源頭的價格資訊與最基本的交易服務制度都存在重大問題，衍生而來的必是無效率與不公平。」花敬群在推薦序中如此寫道。

總統蔡英文在2016年競選時，也提出了改革房市的「住宅三箭」：杜絕房市炒作、健全租屋體系、建20萬戶社宅，發表承諾將「建立實際交易價格登錄，讓交易資訊透明，進而推動非自用住宅實價課稅，進行稅制改革，讓稅制公平、讓房價合理。」

當時是蔡英文房地政策首席幕僚的花敬群，在蔡英文順利連任後，被延攬入閣擔任內政部政務次長，要將改革之箭射出。在花敬群的主導下，內政部著手研擬更健全的「實價登錄2.0」版，並在2018年將政院版修法草案送入立法院排審。

但「實價登錄2.0」的審議，卻遭遇非常強大的壓力，遭反改革聯盟阻撓，因為只要資訊透明，他們就無法再賺黑心錢。在這些業者的強力遊說下，政院版延宕一年仍未能通過，修法失敗。

反而是立委後來提出的修法版本在2019年通過，但僅是把實價登錄責任從「地政士」回歸到「買賣雙方」，最重要的「資訊揭露至門牌」與「預售屋即時登錄」並未通過，也因此被外界譏為從「實價登錄1.0」倒退到「實價登錄0.5」。

站在反對方的其他房仲業者，針對「實價登錄2.0」中的「將成交資訊揭露至個別門牌」一事，表示房地產交易是買賣雙方兩廂情願，房仲業者只是賺取固定比例的服務費，根本不存在從中動手腳的理由，將成交行情提供給政府公開，是侵害了買賣雙方的隱私。

「這其實還是不肖業者想繼續利用資訊的不對等，跟投機客合作坑殺消費者的託辭，在資訊不透明的情況下，根本不存在真正的兩廂情願！」葉凌棋不滿地表示。